Obtenir un prêt immobilier constitue une étape déterminante dans la réalisation de vos projets de vie. Cependant, avant de vous l’accorder, la banque procédera à une évaluation attentive de votre situation financière. Son objectif est de s’assurer que vous serez en mesure de rembourser le prêt sans compromettre votre stabilité financière ni la sienne. Loin d’être superficielle, cette analyse repose sur plusieurs critères fondamentaux. En comprenant ces attentes, vous pourrez préparer un dossier convaincant et demander votre crédit en toute confiance.
La stabilité professionnelle et les sources de revenus
Pour vous accorder un crédit immobilier, la première chose que la banque examine est la nature et la solidité de vos revenus. Cet aspect est déterminant, car il reflète votre capacité à rembourser le prêt. Les banques favorisent les emprunteurs ayant un contrat à durée indéterminée (CDI) et un salaire régulier, car cela représente un signe de stabilité. Les fonctionnaires sont également considérés comme des candidats idéaux grâce à la sécurité de leur poste.
Pour les travailleurs non-salariés comme les indépendants ou les professions libérales, les établissements financiers demandent souvent les trois derniers bilans comptables ou avis d’imposition. Ces documents permettent d’évaluer la stabilité du chiffre d’affaires et la continuité de l’activité. Les revenus issus de contrats temporaires comme les CDD et l’intérim sont généralement moins pris en compte sauf s’ils montrent une continuité dans un secteur en croissance. En outre, le montant total de vos revenus sera bien sûr évalué afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
La gestion de vos comptes et votre capacité d’épargne
Un autre aspect essentiel de votre dossier de prêt repose sur la gestion de vos comptes et votre capacité d’épargne. La banque analysera vos trois derniers relevés de compte pour apprécier votre comportement financier. Voici les éléments qu’elle vérifiera de près :
- l’absence d’incidents de paiement : les découverts fréquents, les rejets de prélèvement et les frais d’intervention sont des signes que vous avez des difficultés à gérer votre budget actuel. Ils peuvent amener la banque à douter de votre capacité à gérer un nouvel emprunt ;
- votre reste à vivre : une fois vos charges fixes (loyer actuel, autres crédits, pensions) déduites de vos revenus, la somme qu’il vous reste est analysée. Ce reste à vivre doit être suffisant pour couvrir vos dépenses courantes telles que l’alimentation, le transport et les loisirs ;
- votre effort d’épargne : les banques apprécient particulièrement les emprunteurs qui démontrent une capacité à mettre de l’argent de côté chaque mois. Une épargne régulière, même si elle est modeste, prouve que vous disposez d’une marge de manœuvre financière et que vous êtes prévoyant.
L’apport personnel et le taux d’endettement
Au-delà de l’analyse de votre profil, deux calculs mathématiques vont sceller la décision de la banque à vous accorder ou pas un prêt immobilier. Tout d’abord, votre apport personnel est un critère déterminant. Actuellement, il est difficile d’obtenir un prêt sans apport. Les banques exigent généralement un apport suffisant pour couvrir au moins les frais annexes qui représentent environ 10 % du prix du bien (frais de notaire, frais de garantie). Un apport plus conséquent est également un atout, car il diminue le montant à emprunter et le risque pour la banque. Il vous permet ainsi de négocier de meilleures conditions de prêt.
Le second indicateur est le taux d’endettement. Suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ce taux ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, y compris l’assurance emprunteur. Cela signifie que la somme de vos mensualités de prêt immobilier et de vos autres charges ne doit pas excéder 35 % de votre revenu mensuel avant impôts.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
