La génération des baby‑boomers doit transmettre une masse colossale de patrimoine dans les quinze prochaines années : selon le Livre blanc « Horizon 2040 » de la Chambre des notaires de Paris, près de 9 000 milliards d’euros seront transmis d’ici 2040.
Que signifie cette « grande transmission » pour le marché immobilier ?
Le Livre blanc des notaires, publié en mai 2026, qualifie ce mouvement de « grande transmission » et chiffre à près de 9 000 milliards d’euros le patrimoine devant changer de mains entre 2025 et 2040, note la Chambre des notaires de Paris.
Cette redistribution patrimoniale va surtout concerner des biens détenus de longue date par des seniors — résidences principales, pavillons, résidences secondaires — et elle ne pèsera pas de la même façon partout. La note que vous venez de lire sur cafpi.fr précise que l’impact dépendra fortement de la demande locale et de l’état des logements.
Quels territoires sont les plus exposés à une baisse des prix ?
L’analyse repérée sur cafpi.fr identifie trois types de territoires vulnérables : les zones rurales en déclin démographique, les villes moyennes sans dynamique économique et certains secteurs de résidences secondaires à rénover. Les auteurs évoquent des baisses possibles de l’ordre de 30 à 50 % dans des secteurs très dépeuplés comme la Creuse, ou des niveaux très bas du prix au mètre carré en Meuse et dans l’Allier.
En revanche, les grandes métropoles et zones tendues, où la demande est structurellement forte, devraient mieux absorber l’offre nouvelle. Pour les acheteurs, cela signifie qu’il faudra évaluer le marché local avant d’acheter et prendre en compte le coût des travaux.
Quelles caractéristiques feront chuter les prix d’un bien transmis ?
Les transmissions issues de successions portent souvent sur des logements « en l’état » : cuisine et sanitaires d’origine, chaudières anciennes, simple vitrage. Selon l’analyse, ces biens peuvent se vendre 15 à 25 % moins cher qu’un logement rénové. Le classement énergétique joue aussi : la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 pèse négativement sur les logements classés F ou G.
Autre facteur structurel mentionné : la rapidité des ventes quand plusieurs héritiers veulent sortir de l’indivision, ce qui crée des opportunités de négociation pour l’acheteur patient et bien préparé.
Comment se positionner si vous cherchez à acheter ?
Pour un primo‑accédant ou un investisseur, la clé est d’intégrer le coût des travaux dans le plan de financement et de vérifier l’adéquation du crédit. L’article de cafpi.fr donne une référence des taux en vigueur, autour de 3,11 % au niveau national, comme indication pour calibrer une simulation.
Il est aussi utile de croiser cette lecture locale de l’offre avec d’autres signaux de territoire, notamment les projections climatiques et la résilience économique. Une lecture récente des « territoires refuges » identifiés par un géographe peut aider à distinguer où la demande restera soutenue. Pour comparer les volumes de ventes et la dynamique nationale, notre article sur les 900 000 ventes attendues en 2026 met en perspective la capacité d’absorption des marchés locaux.
Que faire ensuite ?
Commencez par un diagnostic du bien et une estimation prudente des travaux. Si le logement est classé F ou G, demandez des devis et renseignez‑vous sur les aides mobilisables. Anticipez le financement rénovation dans votre dossier de prêt et surveillez l’offre locale : dans certaines villes, l’arrivée de lots issus de successions amplifie l’offre disponible.
Enfin, gardez une approche territoriale : une même transmission peut peser fortement sur un marché local peu liquide et n’avoir quasiment aucun effet à l’échelle d’une métropole dynamique.
Sources
- Chambre des notaires de Paris — le Livre blanc « Horizon 2040 » qui chiffre à près de 9 000 milliards d’euros le patrimoine transmis d’ici 2040.
- CAFPI — analyse des territoires exposés, exemples de baisses possibles et effets du DPE et de l’état des logements.
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Élisa Garnier est passionnée par les marchés financiers et l’analyse économique. Forte d’une expérience de 8 ans dans le journalisme économique, elle propose des articles clairs et informatifs pour aider les lecteurs à comprendre les enjeux du monde de la finance.
