Les passoires thermiques sont au cœur des réformes qui transforment le marché locatif français et le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient plus qu’un simple indicateur : il conditionne la possibilité de louer, de vendre et d’augmenter un loyer. Voici une vue pratique et pragmatique des contraintes déjà en place, du calendrier à venir et des gestes utiles pour les propriétaires et locataires concernés.
Ce que la loi impose aujourd’hui aux bailleurs
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, plusieurs règles ont directement touché les logements mal classés au DPE. Sur un parc estimé à près de 5,5 millions de logements en F ou G, environ 1,2 million sont des biens mis en location, et ces chiffres ont déjà commencé à baisser sous l’effet des restrictions.
Parmi les mesures appliquées : interdiction d’augmenter le loyer pour un logement classé F ou G depuis août 2022, obligation d’un audit énergétique pour les ventes de logements classés F ou G depuis avril 2023, et exclusion progressive de certaines catégories du marché locatif. Concrètement, les logements classés G+ ont été jugés indécents à partir de 2023, et la location des logements classés G a été interdite depuis 2025.
Quel calendrier pour les prochaines interdictions ?
Le calendrier fixé par la loi continue de serrer l’étau sur les logements énergivores. À horizon 2028, les logements classés F — ceux consommant le plus d’énergie parmi les passoires classées F/G — devraient ne plus pouvoir être loués. Cela concerne, selon les estimations, quelque 700 000 logements.
Au-delà, la loi prévoit d’exclure du parc locatif une part encore plus large : les logements classés E seraient concernés en 2034, ce qui représenterait environ 2,6 millions de logements.
Parallèlement, l’obligation d’audit qui s’applique aujourd’hui aux F et G a été programmée pour être étendue aux logements notés E en 2025 puis aux logements notés D en 2034.
Quelles adaptations du gouvernement et quelles limites pratiques ?
Face à la tension sur l’offre locative, le gouvernement explore des assouplissements. Un projet de texte envisage que certains logements classés G puissent de nouveau être loués si le bail comprend un engagement clair de rénovation sur une période de 3 à 5 ans. Il s’agit pour l’instant d’une piste d’ajustement destinée à limiter les expulsions massives du parc locatif sans pour autant renoncer à l’objectif de réduction des consommations.
Cette approche met en lumière une tension réelle : arbitrer entre objectifs climatiques et disponibilité du logement. Dans la pratique, la mise en œuvre soulèvera des questions d’application, de contrôle des engagements et de financement des travaux, autant d’éléments qui détermineront l’efficacité réelle des mesures.
Erreurs courantes et conseils pratiques pour un propriétaire
- Vérifiez régulièrement le DPE de votre logement et ne confondez pas DPE et audit énergétique : ce dernier est une pièce plus détaillée exigée notamment en cas de vente pour les catégories F et G.
- Anticipez l’audit si vous projetez de vendre et évaluez l’ordre de grandeur des travaux de rénovation avant de fixer un prix ou de signer un compromis.
- Si votre bien est loué et classé F ou G, sachez que vous ne pouvez pas augmenter le loyer depuis août 2022 sauf si des travaux transforment le classement ; planifiez la rénovation et conservez toutes les preuves (devis, factures, attestations).
- Si vous craignez une interdiction future, informez vos locataires et cherchez des solutions concertées : calendrier de travaux, relogement temporaire ou engagement contractuel lorsque la loi le permet.
- Renseignez‑vous sur les aides ou dispositifs techniques disponibles avant d’engager des travaux afin d’éviter des erreurs coûteuses.
Quel impact sur les locataires et sur le marché immobilier ?
Pour les locataires, la réforme vise à améliorer le confort thermique et à réduire les factures d’énergie, mais elle peut aussi accroître les tensions locales si de nombreux logements sont retirés du marché sans remplacement. On observe déjà des effets contrastés : hausse de la demande pour les logements bien classés et pressions sur les loyers dans certaines zones, difficile rénovation de petits patrimoines locatifs, et complexité administrative pour appliquer les nouvelles obligations.
Sur le long terme, l’objectif est d’orienter l’offre vers des logements moins énergivores, mais la transition dépendra beaucoup de la capacité des propriétaires à financer et mener les travaux et de la mise en place d’un encadrement opérationnel des engagements de rénovation.
FAQ
Un logement classé F peut‑il encore être loué en 2026 ?
Oui, la réglementation prévoit l’interdiction de location des logements classés F à partir de 2028. En revanche, des contraintes existent déjà : impossibilité d’augmenter le loyer pour les logements F ou G depuis août 2022 et obligations liées à l’audit en cas de vente.
Faut‑il fournir un audit énergétique lors de la vente si le bien est classé E ?
L’obligation d’audit a concerné initialement les catégories F et G depuis avril 2023 et est programmée pour être étendue aux logements classés E en 2025. Vérifiez donc le calendrier légal applicable au moment de la vente.
Un bailleur peut‑il exiger un engagement de rénovation pour continuer à louer un logement classé G ?
Un projet de loi évoque la possibilité de réautoriser la location des logements classés G si le bail intègre un engagement de rénovation sur 3 à 5 ans. Il s’agit d’une mesure proposée pour limiter les sorties massives du parc locatif ; la mise en œuvre et les modalités précises restent à confirmer.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
