Surtourisme : quels pouvoirs ont les maires pour interdire les locations Airbnb ?

Face à la montée des locations courte durée et aux tensions sur le marché du logement, les communes disposent aujourd’hui de plusieurs moyens pour réguler Airbnb et ses concurrents. Depuis la promulgation de la loi Le Meur le 19 novembre 2024, le paysage juridique a évolué : le cadre favorise davantage la régulation ciblée que l’interdiction pure et simple, et transforme les choix des propriétaires comme des collectivités.

Sommaire

Peut-on interdire complètement les meublés touristiques ?

Non, l’objectif du législateur n’a pas été d’imposer une suppression totale de la location touristique partout. La loi renforce les outils locaux pour freiner la prolifération des meublés touristiques, mais elle conserve la location de courte durée comme une activité légale et utile pour certaines économies locales. En pratique, cela signifie que les communes et copropriétés peuvent durcir les conditions, restreindre la durée et multiplier les contrôles, sans pour autant disposer d’un verrou national simple permettant d’éradiquer totalement Airbnb.

Les principaux leviers dont disposent les collectivités

Fiscalité : modification du régime fiscal appliqué aux locations meublées pour réduire l’attractivité des revenus courts termes.

Enregistrement et contrôles : obligation de déclaration et renforcement des vérifications locales pour repérer les infractions.

Performance énergétique : obligation de DPE pour les meublés, avec des conséquences sur la mise sur le marché des biens les moins performants.

Régulation locale : réduction possible de la durée maximale pour la résidence principale et pouvoirs renforcés des copropriétés.

Documents fiscaux et calculs de revenus locatifs sur un bureau — La fiscalité est l’un des principaux leviers de régulation des locations courte durée.

Ce que change la réforme fiscale pour les propriétaires

La loi a révisé les avantages fiscaux liés aux locations meublées. L’abattement forfaitaire auparavant appliqué à de nombreux revenus de meublés a été réduit, et un plafond de recettes est désormais pris en compte pour certains dispositifs. Concrètement, cela diminue le gain net attendu d’une exploitation courte durée dans un grand nombre de situations, et réduit l’écart avec la location longue durée.

Pour les propriétaires, la conséquence directe n’est pas seulement financière : elle modifie les arbitrages. Certains bailleurs peuvent préférer signer des baux classiques plutôt que d’affronter des obligations administratives ou des travaux pour maintenir une rentabilité immédiatement supérieure. Erreur fréquente : se reposer sur des avantages fiscaux passés sans recalculer la rentabilité en intégrant les nouvelles règles et les coûts annexes (diagnostics, mises aux normes).

Performance énergétique : quel impact réel sur l’offre ?

L’intégration du Diagnostic de Performance Énergétique au dispositif des meublés touristiques a deux effets notables. D’une part, elle oblige des diagnostics à jour et homogènes entre locations classiques et courtes durées. D’autre part, elle met progressivement hors marché les logements classés F et G si des mesures de mise en conformité ne sont pas prises.

Qui est directement concerné ?

Tout logement proposé à la location touristique doit désormais se conformer aux obligations de performance énergétique comme les autres logements loués. Les propriétaires de biens anciens ou mal isolés sont les premiers touchés, car les travaux nécessaires peuvent être coûteux et ne s’amortissent pas toujours rapidement via la location courte durée.

Diagnostic de performance énergétique affiché sur une façade de logement — Le DPE est désormais obligatoire pour tous les meublés touristiques.

Quels sont les effets sur l’offre locale ?

À court terme, la mise à l’écart progressive des logements énergivores réduit l’offre de meublés touristiques, ce qui peut soulager la pression sur le parc locatif permanent. À moyen terme, cela crée une incitation à la rénovation, mais aussi un risque d’éviction pour les petits propriétaires incapables d’investir.

Le rôle des copropriétés et des maires : régulation au quotidien

Plusieurs acteurs locaux voient leur marge de manœuvre augmenter. Les copropriétés peuvent désormais décider, à une majorité qualifiée, d’interdire l’exploitation en meublé touristique au sein de l’immeuble. Les maires, quant à eux, disposent d’outils pour réduire la durée maximale de location de la résidence principale et pour renforcer les procédures d’enregistrement et de contrôle.

Ces prérogatives permettent d’opérer des réponses adaptées : limiter les locations dans des quartiers déjà saturés, favoriser la mixité d’usage, ou encore exiger des déclarations systématiques pour faciliter la détection des abus. En revanche, l’efficacité réelle dépend beaucoup des moyens de contrôle et de la coopération des plateformes pour identifier les annonces non conformes.

Faut-il s’attendre à des contournements et quelles erreurs éviter ?

Oui, les tentatives d’évitement existent. Proprietaires et gestionnaires peuvent tenter de masquer l’usage touristique, fragmenter les annonces ou multiplier les comptes pour rester sous les seuils de détection. Ces pratiques compliquent le travail des autorités locales et peuvent aboutir à des contentieux longs.

Conseils pratiques : veillez à tenir à jour vos diagnostics, respectez les règles d’enregistrement, et ne supposez pas que votre bien échappe aux nouveaux critères fiscaux. Pour les élus, une erreur courante est de privilégier des mesures symboliques sans prévoir les moyens de contrôle et de sanction nécessaires pour qu’elles produisent un effet réel.

FAQ

Faut-il déclarer son logement pour le louer sur une plateforme comme Airbnb ?

Oui, l’enregistrement s’est généralisé : la plupart des communes exigent désormais une déclaration préalable pour les locations de courte durée afin de permettre un contrôle local et d’assurer le respect des règles fiscales et d’urbanisme.

Peut-on louer sa résidence principale plus de 90 jours dans les communes qui le limitent ?

Dans les communes qui choisissent d’appliquer la réduction de durée, la durée maximale peut être portée à 90 jours pour la résidence principale ; il est donc important de se renseigner auprès de la mairie pour connaître la règle locale applicable.

La location courte durée reste-t-elle plus rentable que la location longue durée après la réforme fiscale ?

Pas systématiquement. La réduction des avantages fiscaux et les obligations supplémentaires (DPE, enregistrement, travaux éventuels) ont réduit l’écart de rentabilité. Il convient de recalculer la marge en tenant compte des nouvelles règles et des coûts réels.