Les conditions de financement pour l’achat d’un logement se resserrent : l’observatoire Crédit Logement‑CSA indique un taux moyen de 3,25 % en mai 2026, tandis que la durée moyenne des prêts s’établit à 254 mois, soit 21 ans et 2 mois. Ce double mouvement — taux en hausse et allongement des échéances — augmente le risque que certains dossiers franchissent le seuil du taux d’usure.
Des ménages modestes mis sous pression
La remontée des taux pèse particulièrement sur les emprunteurs disposant d’un apport limité, et sur les primo‑accédants. Les chiffres de l’observatoire portent sur les taux effectifs moyens, mais n’intègrent pas les coûts obligatoires du crédit — frais de dossier, garanties, et assurance décès — qui déterminent le TAEG.
En conséquence, plusieurs offres présentées comme attractives peuvent voir leur TAEG augmenter au point de dépasser les plafonds trimestriels publiés par la Banque de France. Crédit Logement souligne que, pour préserver le pouvoir d’achat des emprunteurs, les banques prolongent encore certaines durées. Cette pratique limite l’effort mensuel mais accroît le risque que le coût total du prêt franchisse le seuil d’usure en vigueur.
Les barèmes observés
Voici les taux effectifs moyens relevés et les seuils de taux d’usure correspondants, selon les catégories de prêt rapportées par l’observatoire.
| Taux effectif moyen | Taux d’usure | |
|---|---|---|
| Prêts à taux fixe de moins de 10 ans | 3,00 % | 4,00 % |
| Prêts à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans | 3,36 % | 4,48 % |
| Prêts à taux fixe de 20 ans et plus | 3,89 % | 5,19 % |
| Prêts à taux variable | 3,75 % | 5,00 % |
| Prêts relais | 4,65 % | 6,20 % |
Hausse des taux : quel impact sur les mensualités et le coût total ?
Exemple chiffré
Pour un emprunt de 100 000 € au taux de 3,5 %, la mensualité vaut 715 € sur 15 ans, 580 € sur 20 ans et 501 € sur 25 ans.
Si le taux grimpe à 4 %, ces mêmes mensualités passent à 740 €, 606 € et 528 € respectivement. Le surcoût total du crédit augmente sensiblement avec la hausse des taux, même lorsque l’échéance est allongée.
Solutions et points de vigilance
Certaines options permettent de mobiliser des ressources pour l’achat d’une résidence principale. Par exemple, les sommes issues d’une épargne salariale (PEE ou PER collectif) peuvent, sous conditions, être débloquées de manière anticipée pour financer un projet immobilier.
Avant d’engager une demande, il est utile de simuler plusieurs scénarios (montant, durée, taux, assurance) afin d’évaluer l’impact sur le TAEG. Les projections aident à repérer les situations où le coût global risquerait de dépasser le seuil d’usure.
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Élisa Garnier est passionnée par les marchés financiers et l’analyse économique. Forte d’une expérience de 8 ans dans le journalisme économique, elle propose des articles clairs et informatifs pour aider les lecteurs à comprendre les enjeux du monde de la finance.
