Le prix du foncier est devenu un sujet central du débat public alors que le coût moyen du mètre carré des terrains à bâtir pour maisons individuelles a augmenté de 73 % entre 2010 et 2024. Face à cette hausse, élus, promoteurs et pouvoirs publics avancent des pistes très différentes pour diminuer l’impact du foncier sur le prix final des logements.
Pourquoi le foncier pèse tant sur le prix d’une maison
Dans de nombreux projets résidentiels, le terrain représente une part importante du budget total. On estime en moyenne qu’il constitue près de 30 % du prix d’achat d’une maison individuelle. Cette pondération signifie qu’une hausse significative du prix du sol se répercute directement sur l’accession et les coûts de construction.
Plusieurs facteurs expliquent cette pression : disponibilité limitée des parcelles constructibles, pressions locales sur le foncier, attentes des propriétaires et fiscalité locale. En pratique, la variabilité territoriale est forte : ce qui fonctionne dans une commune peut être inapplicable dans une autre.
Plafonner les prix des terrains : quels objectifs et quelles limites ?
Certaines propositions publiques visent à encadrer les prix du foncier, à l’instar de ce qui a pu être tenté pour les loyers. Des élus comme Thierry Repentin et des candidats politiques ont défendu cette option pour freiner l’inflation des terrains. L’objectif est simple : rendre l’achat de parcelles plus accessible pour les ménages et pour les projets locaux.
Cependant, plusieurs limites sont régulièrement évoquées. Les promoteurs craignent un blocage du marché du neuf si des propriétaires refusent de céder leurs terrains à un prix plafonné. Quand une contrainte de prix apparaît, la réaction du marché peut être une contraction de l’offre, des ventes différées ou des contentieux juridiques. Ces risques expliquent la prudence de certains acteurs et la diversité des positions.
Outils existants et alternatives à connaître
Il existe déjà des mécanismes destinés à réduire l’effet du foncier sur le coût final des logements. Le bail réel solidaire est l’un d’eux puisqu’il permet de dissocier la propriété du sol de celle du bâti, limitant ainsi le poids du terrain dans le prix d’achat. Malgré tout, ce dispositif est jugé insuffisant par des élus qui veulent aller plus loin.
Parmi les autres leviers à l’étude on trouve l’extension du droit de préemption communal sur des terrains jugés « trop » chers et un renforcement des pouvoirs locaux pour l’attribution des logements sociaux. Les promoteurs proposent quant à eux d’alléger certaines contraintes d’urbanisme en échange d’une meilleure fiscalité locale ou d’un soutien financier aux communes.
Mesures pratiques à combiner pour réduire l’effet du foncier
Plutôt que de s’en tenir à une seule solution, l’expérience et le débat public montrent qu’un ensemble cohérent de mesures est souvent plus efficace. Voici quelques pistes concrètes qui reviennent régulièrement dans les discussions publiques et professionnelles.
- Renforcer les outils fonciers innovants comme le bail réel solidaire pour séparer sol et bâti.
- Permettre aux communes d’exercer des droits de préemption ciblés sur les terrains surévalués.
- Simplifier et accélérer les procédures de permis de construire afin d’éviter l’allongement des délais et les surcoûts.
- Maintenir ou adapter les aides versées aux communes lors de la création de nouveaux logements pour compenser des recettes incertaines.
Quels éléments surveiller si un encadrement devait être adopté ?
Un dispositif de plafonnement devrait répondre à plusieurs exigences pour limiter les effets indésirables. Il faudra définir clairement les modalités d’évaluation du prix plafond, prévoir des mécanismes d’ajustement territorialisés et veiller à la compatibilité avec le droit de propriété. Sans ces garde-fous, le plafonnement risque de générer des blocages ou des adaptations stratégiques des vendeurs.
Autre point de vigilance, le financement public. Certaines mesures nécessitent des moyens ou des compensations qui peuvent se heurter à la contrainte budgétaire de l’État. Des choix politiques difficiles seront donc à faire entre intervention directe sur les prix et incitations indirectes à la production de logements.
FAQ
Le plafonnement des terrains réduira‑t‑il automatiquement le prix des logements ?
Non, pas nécessairement. Un plafonnement peut réduire le coût du sol dans certaines transactions, mais il peut aussi réduire l’offre si des propriétaires refusent de vendre ou si les investisseurs se retirent. L’effet final dépendra de la conception du dispositif, de ses exceptions et des mesures d’accompagnement.
Qu’est‑ce que le bail réel solidaire ?
C’est un mécanisme qui permet de séparer la propriété du terrain et celle du bâti afin de limiter l’impact du prix du sol sur le coût d’achat d’un logement. Il vise à rendre certains logements plus abordables en retirant la composante foncière du prix payé par le ménage.
La préemption communale peut‑elle aider à contenir la hausse des terrains ?
La préemption permet à une collectivité d’acquérir un terrain mis en vente en priorité. Proposer d’étendre ce droit sur des terrains jugés surévalués est une piste pour intervenir localement sur les prix, mais cela nécessite des critères clairs et des moyens financiers pour la mise en œuvre.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
