La transmission d’un patrimoine immobilier est un moment important dans la vie d’une famille, mais elle s’accompagne souvent d’une préoccupation majeure : les droits de succession. Prélevé par l’État sur la valeur des biens transmis après un décès, cet impôt représente parfois une somme considérable, forçant les héritiers à prendre des décisions difficiles comme vendre le bien familial. Heureusement, la loi française offre plusieurs leviers pour anticiper et optimiser cette transmission. En planifiant les choses de votre vivant, vous pouvez considérablement alléger, voire annuler, la charge fiscale pour vos héritiers. Retrouver ci-après les mécanismes légaux pour y arriver.
À combien s’élèvent les droits de succession sur une transmission ?
Lorsque quelqu’un décède, la valeur de son patrimoine est évaluée afin de déterminer l’actif net taxable sur lequel les droits de succession seront calculés. Chaque héritier est alors imposé selon son lien de parenté avec le défunt ainsi que la part qu’il reçoit.
Le calcul des droits de succession se fait en plusieurs étapes. D’abord, un abattement est appliqué selon le lien entre le défunt et l’héritier. Voici les abattements en vigueur :
- pour un enfant ou un parent : 100 000 euros ;
- pour un petit-enfant : 1 594 euros ou 100 000 euros s’il hérite à la place d’un parent décédé ;
- pour un frère ou une sœur : 15 932 euros ;
- pour un neveu ou une nièce : 7 967 euros.
Une fois cet abattement appliqué, le montant restant est soumis à un barème progressif. Pour les enfants par exemple, les taux varient de 5 % à 45 %. Il est donc facile de comprendre que pour des biens immobiliers de grande valeur, la somme des droits à payer peut rapidement devenir conséquente. À noter que le conjoint survivant ou le partenaire de PACS est totalement exonéré de droits de succession.
3 dispositifs légaux pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier
Si vous voulez éviter à vos héritiers de devoir payer des droits de succession sur un bien immobilier spécifique, voici 3 mécanismes légaux pour le faire.
La donation de son vivant
La méthode la plus efficace pour réduire les droits de succession consiste à transmettre son patrimoine de son vivant par le biais de donations. Ce dispositif offre en effet des abattements fiscaux qui se renouvellent tous les 15 ans.
Concrètement, un parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 euros sans aucune imposition. Un couple peut donc transmettre jusqu’à 200 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans. En anticipant cette transmission, il est possible de transmettre une part significative de la valeur d’un bien immobilier sans fiscalité. Bien entendu, cela nécessite un acte notarié pour officialiser la donation.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une alternative prisée pour transmettre un bien tout en continuant d’en conserver l’usage ou de percevoir des revenus. Cette opération consiste à séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts :
- l’usufruit : droit d’utiliser le bien ou d’en tirer des revenus ;
- la nue-propriété : droit de posséder le bien sans en avoir l’usage.
Il est possible de donner la nue-propriété à ses héritiers tout en gardant l’usufruit. Cette stratégie présente un double avantage fiscal. D’abord, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété qui diminue avec l’âge de l’usufruitier. Ensuite, lors du décès de l’usufruitier, celui-ci s’éteint automatiquement, permettant aux héritiers de devenir pleins propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires.
La Société Civile Immobilière
Créer une SCI pour détenir un bien immobilier est une stratégie financière recommandée pour des patrimoines complexes ou pour éviter l’indivision entre héritiers. Dans ce cadre, le bien appartient à la société et chaque partenaire détient des parts sociales. La transmission se fait par le biais de la cession de parts de la SCI à vos héritiers.
Cette approche offre une flexibilité notable. Elle permet de gérer la transmission de manière progressive et d’éviter les seuils de donations plus facilement qu’avec un bien immobilier en direct. De plus, les statuts de la société vous permettent de conserver un contrôle sur la gestion du bien, même si vous devenez minoritaire dans le capital.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
