La loi de finances 2025 a instauré une mesure temporaire offrant une exonération des droits de donation lorsque l’argent sert à l’achat ou à la rénovation énergétique d’un logement destiné à être la résidence principale. Comprendre qui peut en profiter, combien on peut transmettre sans fiscalité et quelles contraintes accompagneront ce don est essentiel avant de se lancer.
Montants autorisés et bénéficiaires: qui entre dans le dispositif ?
La disposition permet à un donateur de transmettre jusqu’à 100 000 euros sans paiement de droits si le versement respecte les conditions prévues. Le total perçu par un même bénéficiaire ne peut cependant excéder 300 000 euros, ce qui signifie que plusieurs donateurs (parents, grands-parents) peuvent se mobiliser autour d’un même projet.
Les bénéficiaires visés sont principalement les descendants : enfants, petits‑enfants et arrière‑petits‑enfants. En l’absence de descendance, la mesure peut aussi profiter à des neveux et nièces. Cette exonération vient s’ajouter aux abattements classiques existants, par exemple l’abattement légal applicable entre parents et enfants.
Quels sont les délais et les plafonds à respecter ?
L’exonération s’applique uniquement aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Tout don effectué en dehors de cette fenêtre temporelle ne bénéficie pas du régime. Par ailleurs, la règle des 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire doit être scrupuleusement respectée pour que l’exonération tienne.
Comment l’argent doit‑il être utilisé pour rester éligible ?
Les fonds doivent servir à l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui sera occupé comme résidence principale, ou bien à des travaux de rénovation énergétique sur ce logement. L’utilisation effective des sommes doit intervenir dans un délai restreint après le versement.
Quel est le délai pour employer les sommes reçues ?
Le bénéficiaire dispose d’une courte période pour engager l’achat ou les travaux après avoir reçu le don. Si l’argent n’est pas affecté au projet immobilier dans ce laps de temps, l’exonération ne pourra pas s’appliquer.
Quelle est la contrainte sur la durée d’occupation du logement ?
Pour conserver l’avantage fiscal, le logement doit être occupé comme résidence principale ou loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans. Cette condition vise à éviter que l’exonération bénéficie à des opérations spéculatives à court terme.
Obligations déclaratives et interactions fiscales
Même exonéré, le don doit être porté à la connaissance de l’administration fiscale : une déclaration est requise dans le mois suivant le versement. Autre point important, l’exonération ne s’applique pas lorsque le bénéficiaire a déjà obtenu, pour les mêmes dépenses, un crédit d’impôt ou une déduction de charges. Il convient donc de vérifier l’absence de cumul avant de solliciter l’avantage.
Erreurs fréquentes à éviter
- Dépasser le plafond de 100 000 euros par donateur sans vérifier la somme déjà transmise par d’autres membres de la famille.
- Employer les fonds pour un bien non éligible (logement ancien sans travaux de rénovation énergétique ou usage autre que résidence principale).
- Oublier la déclaration à l’administration fiscale dans le délai d’un mois après le versement.
- Cumuler la dépense avec un crédit d’impôt ou une déduction déjà accordée pour les mêmes travaux.
FAQ
Qui peut transmettre 100 000 euros sans droits grâce à cette exonération ?
Tout donateur (parent, grand‑parent, etc.) peut transmettre jusqu’à 100 000 euros pendant la période légale à un descendant ou, en l’absence de descendance, à un neveu ou une nièce, sous réserve du respect des autres conditions d’affectation et de durée.
Que se passe‑t‑il si le bénéficiaire ne conserve pas le logement cinq ans ?
Si le logement n’est pas occupé comme résidence principale ou mis en location principale pendant au moins cinq ans, l’exonération risque d’être remise en cause; il est donc important de bien respecter cette obligation temporelle pour éviter un redressement.
Doit‑on déclarer le don même s’il est exonéré ?
Oui, la loi impose de déclarer tout don exonéré à l’administration fiscale dans le mois suivant le versement afin que l’administration puisse vérifier l’éligibilité et le respect des conditions.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
