La notion de préemption immobilière revient souvent lorsqu’un propriétaire loue puis souhaite vendre son logement. Comprendre qui a la priorité, quelles formalités respecter et quelles erreurs éviter permet d’éviter des impasses au moment de la mise en vente et de protéger vos droits, que vous soyez bailleur ou locataire.
En quoi consiste exactement le droit de préemption du locataire ?
Quand un propriétaire donne congé pour vendre à la fin d’un bail, ce congé joue aussi le rôle d’offre de vente adressée au locataire. Cette formalité doit être remise par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’un commissaire de justice et précéder la fin du bail d’au moins six mois. Pendant les deux premiers mois du préavis, le locataire peut acheter en priorité le logement aux conditions proposées.
Si le locataire accepte, il doit le notifier au propriétaire par LRAR dans ce délai et préciser s’il sollicitera un prêt immobilier. Dans ce cas, toute promesse de vente déjà signée avec un tiers est annulée. À noter aussi que le locataire qui exerce ce droit n’a pas à régler de commission d’agence immobilière.
Quelles exceptions réduisent ou suppriment le droit de préemption ?
Plusieurs situations échappent au droit de préemption tel que décrit précédemment. Par exemple, si l’acquéreur est un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et qu’il achète pour en faire sa résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis, le droit du locataire ne s’applique pas. Autres cas mentionnés par la réglementation : la première vente d’un lot après division d’un immeuble ou la cession d’un immeuble contenant plus de cinq logements peuvent donner lieu à des règles de préemption différentes.
Vendre pendant le bail : le statut change-t-il pour l’acheteur et le locataire ?
Si la vente intervient en cours de bail, le locataire peut évidemment proposer d’acheter, mais il n’a pas de priorité automatique sauf exceptions. L’acquéreur reprend généralement le bail existant et doit respecter sa durée et ses conditions. Si le nouvel acheteur souhaite occuper le logement ou le revendre, il ne peut pas immédiatement mettre fin au bail sans suivre les règles du congé.
Concrètement, la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé dépend de la date de fin du bail au moment de la signature de l’acte authentique. Si le bail arrive à échéance dans moins de deux ans après cette signature, le nouveau propriétaire peut donner son préavis, mais ce congé ne pourra prendre effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte authentique.
Important : les locations meublées ne sont pas concernées par le droit de préemption cité plus haut.
Erreurs fréquentes à éviter quand on vend un logement loué
- Oublier la forme du congé : le congé doit être envoyé par LRAR ou par acte d’un commissaire de justice et respecter le délai de six mois.
- Ignorer que plusieurs locataires partagent le droit : chaque locataire concerné peut prétendre à la priorité.
- Signer une promesse de vente avec un tiers pendant la période de préemption sans avoir levé l’option du locataire, alors que l’acceptation du locataire annule cette promesse.
- Méconnaître l’exception familiale qui neutralise le droit de préemption lorsque l’acheteur est un proche parent et s’engage à occuper le bien au moins deux ans.
Conseils pratiques pour le propriétaire et pour le locataire
Pour le vendeur : formalisez le congé correctement et informez votre notaire dès la préparation du dossier afin d’anticiper les délais et les conséquences d’une acceptation par le locataire. Vérifiez aussi la situation particulière du bien (division en lots, nombre de logements dans l’immeuble) qui peut entraîner d’autres règles.
Pour le locataire : répondez rapidement et par LRAR si vous souhaitez acheter, indiquez clairement votre besoin de financement si vous comptez faire une demande de prêt, et demandez conseil à un notaire pour sécuriser l’acquisition et vérifier l’absence d’exceptions applicables.
FAQ
Le droit de préemption s’applique-t-il aux locations meublées ?
Non, les locations meublées ne sont pas visées par le droit de préemption locative décrit pour les baux d’habitation non meublée.
Combien de temps ai-je pour accepter l’offre de vente quand le propriétaire donne congé pour vendre ?
Vous disposez des deux premiers mois du préavis pour notifier votre acceptation par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser si vous envisagez de solliciter un prêt immobilier.
Le propriétaire peut-il vendre directement à un membre de sa famille sans proposer au locataire ?
Oui, si l’acheteur est un parent jusqu’au troisième degré inclus et qu’il achète pour occuper le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas.
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Laurent Delattre est un consultant en immobilier et expert en investissement. Avec plus de 15 ans d’expérience, il éclaire les lecteurs de Business Alagnon sur les opportunités du marché immobilier.
